2016上半年 在全國房地產加快去庫存的大背景下 無錫市繼續嚴控土地出讓 土地出讓面積處于歷史低位 商品房新增供應維持前期較緩節奏 隨著2月房地產貸款和稅收等方面新政的出臺 外地投資需求和本地改善需求集中入市 自3月以來我市房地產市場成交量持續處于歷史高位水平 住宅庫存得到明顯去化 房價呈現逐步上漲趨勢。 一、無錫市區房地產市場運行情況 （一）開發投資等各項指標降幅有所收窄 竣工面積同比增長 1-6月 無錫市區房地產開發投資341.66億元 同比下降12.95%；其中住宅190.48億元 同比下降26.22%。無錫市區房地產施工面積為3625.23萬平方米 同比下降5.06% 其中住宅2513.24萬平方米 同比下降1.33%；新開工面積為352.85萬平方米 同比增長66.50% 其中住宅252.54萬平方米 同比增長71.64%；竣工面積為387.39萬平方米 同比增長45.21%。 其中住宅297.69萬平方米 同比增長51.67%。 （二）土地出讓面積處于歷史低位 1-6月無錫市區共成功出讓11幅國有建設用地使用權 成交總面積33.81萬平方米 同比下降67.37% 遠低于歷史同期平均水平 成交金額24.79億元 同比下降23.56% 僅兩幅地塊溢價成交 其中融創拿下的惠山白屈港地塊溢價率高達150%。分土地用途估算 住宅用地面積約21.57萬平方米 非住宅用地面積約12.24萬平方米。 （三）商品房新增供應量明顯減少 1-6月無錫市區商品房新增供應節奏總體較緩 供應面積220.65萬平方米 同比下降18.2%；其中商品住宅新增供應面積193.92萬平方米 同比下降17.33%。第二季度商品房新增供應面積104.95萬平方米 同比下降28.74% 環比下降9.29%；其中商品住宅新增供應93.74萬平方米 同比下降30% 環比下降6.43%。上半年無錫市區商品房新增供應量高點在3月 達76.19萬平方米 而二季度市場成交持續活躍之下房企推盤節奏沒有出現明顯加快 依然維持前期較緩節奏 分析原因為：一是2015年市場庫存量達到高位 而今年市場變化超出預期 在一系列不確定因素下 房企總體仍以加快去庫存為主；二是部分房企由于土地儲備不足等原因 無法加快推盤節奏。 （四）商品房與二手房成交量雙雙創下歷史新高 1-6月無錫市區商品房成交面積590.94萬平方米 同比增長82.75% 成交金額504.35億元 同比增長91.93%；其中商品住宅成交面積544.18萬平方米遠雄U-TOWN 同比增長92.35% 成交金額457.61億元 同比增長105.27%。第二季度商品房成交面積307.47萬平方米 同比增長54.62%遠雄U-TOWN商辦店面 環比增長8.47% 成交金額270.7億元。 同比增長65.48% 環比增長15.86%；其中商品住宅成交面積282.93萬平方米 同比增長59.54% 環比增長8.3% 成交金額245.77億元 同比增長72.6% 環比增長16.02%。上半年境內外市購買力涌入明顯 購買商品住宅面積224.27萬平米 同比增長173.82% 占到總量的41.21% 而無錫市區購買對象的購房面積同比增幅為59.08%。在此因素影響下 我市商品房成交呈現出明顯的區域性和個盤獨立性特征：從區域看 濱湖區和惠山區商品房成交面積同比放大明顯 增幅分別達到137%和135%；個盤方面 部分熱門樓盤半年成交量遠超去年全年總量 目前待售房源較為偏緊。 同期無錫市區二手房成交面積307.88萬平方米 同比增長119.19% 備案金額190.52億元 同比增長126.94%；其中二手住宅成交面積為249.43萬平方米 同比增長92.28% 備案金額155.93億元 同比增長96.93%。第二季度二手房成交面積174.77萬平方米 同比增長99.71% 環比增長31.3% 備案金額114.48億元 同比增長114.02% 環比增長50.55%；其中二手住宅成交面積155.98萬平方米 同比增長85.45% 環比增長66.91% 備案金額98.92億元 同比增長90.67% 環比增長73.51%。 （五）住房價格進一步上漲 二季度 我市住房價格進一步上漲。經測算 無錫市區商品住宅加權均價8846元/平方米 環比增長2.23%；二手住宅加權均價7919元/平方米 環比增長5.87%。 （六）商業貸款發放額同比大幅增長 1-6月全市個人住房商業貸款發放351.21億元 同比增長145.95%；市區公積金貸款發放39.05億元 同比增長16.42%。另外 二季度末無錫市房地產開發貸款余額總計587.05億元 比一季度末下降5.84% 其中房產貸款余額241.27億元遠雄U-TOWN店面 比一季度末下降7.48%。 二、下階段市場走勢預測 目前由于一線城市和部分二線城市商品房市場供不應求 房價上漲過快 其需求溢出對周邊二三線城市影響較大。下半年在宏觀政策仍將保持總體寬松的大環境下 預測我市房地產市場下階段走勢如下： （一）新增供應節奏有所加快。上半年我市商品房成交量較大 市場預期轉變 在商品住宅庫存量明顯下降的客觀情況下 房企將進一步加快推盤節奏 迎接金九銀十的傳統銷售旺季。 （二）短期內市場成交活躍度不減。3月份以來我市商品房成交量持續歷史高位 外地購買力占比保持在較高水平 本地需求活躍度不減。隨著部分區域供求關系的轉變 熱銷樓盤面臨房源緊張狀態 房價處于上升通道等 這些因素將刺激需求積極入市。同時由于城市規劃建設、房價差距大等多重因素的影響 周邊城市需求溢出也會給我市房地產市場成交助力。考慮前期成交量高位以及本地需求消耗等因素 下階段市場成交量總體或呈現高位小幅回落。 （三）住房價格仍將有所上漲。由于目前住宅庫存去化周期已縮短為8個月 如去掉低層住宅這類銷售周期長的物業類型 去化周期僅為7個月。 從各個區域看也均出現部分房源結構供求關系偏緊。隨著后期市場成交總體活躍 中高端新盤加快上市 前期滯漲的樓盤也將有所上漲 住房價格總體還將上升 局部區域房價或加速上漲。（責任編輯：張永田） |
